A base de cálculo do Imposto Sobre a Transferência de Bens Imóveis
Por Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas em 18/02/2025 | Direito Tributário | Comentários: 0
Tags: base de cálculo, imóvel, transação imobiliária, Tema, Tabelião, mandado de segurança, valor venal, liminar, imposto, ITBI, STJ.
O Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que a base de cálculo do Imposto sobre a Transferência de Bens Imóveis (ITBI) é o valor do imóvel negociado em condições normais de mercado. (Tema Repetitivo 1.113).
Entende-se que a alíquota do ITBI tem que ser aplicada sobre o valor da transferência do imóvel. Esse valor corresponderia ao cálculo do imposto a partir do valor da transação de um imóvel.
O município costuma cobrar o ITBI com base no valor venal de referência.
O referido Tema Repetitivo 1.113 estabelece que:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
A base de cálculo do ITBI, segundo o artigo 38 do CTN, deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos. Já o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.
Para os julgadores, e expressão “valor venal” contida no citado artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.
Assim, a mencionada decisão do STJ considerou que a base de cálculo do ITBI não é o valor venal usado para o IPTU, mas deverá ser calculado, como visto, sobre o valor de mercado do imóvel.
Esse valor corresponde ao preço que o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado, não estando, portanto, vinculada à base de cálculo do IPTU.
A juíza da 12ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, com fundamento nesse dito julgado do STJ, determinou que o 2º Tabelião de Notas de São Paulo recolha o ITBI calculado a partir do valor da transação de um imóvel. A decisão da magistrada se deu por meio de liminar em um mandado de segurança apresentado pelo comprador do bem.
Citando a tese do STJ, a juíza Paula Micheletto Cometti considerou ilícita a realização prévia do procedimento administrativo de arbitramento pelo município.
“Dessa forma, em face da probabilidade do direito, concedo liminar para que o recolhimento do ITBI e dos emolumentos na operação descrita na inicial seja feito utilizando-se como base de cálculo o valor da efetiva transação. Anote-se que, segundo a mesma tese, isso não obsta o município de proceder ao arbitramento administrativo do valor de mercado do imóvel”, decidiu.
(Processo Digital nº: 1006208-47.2025.8.26.0053 Classe - Assunto Mandado de Segurança Cível - Pagamento Impetrante: Mauro Roberto Ressureição Danza e Silva Impetrado: TITULAR DO 2° TABELIÃO DE NOTAS DE SÃO PAULO.)
Essa decisão do STJ, ao determinar que o cálculo do ITBI seja sobre o real valor da transação imobiliária, questionamos, seria considerada a mais justa e dentro realidade do comércio imobiliário?
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Sobre o autor
Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
Advogado militante no Foro em Geral e nos Tribunais Superiores com mais de 40 anos de experiência. Assessor Jurídico na Associação Comercial e Empresarial de Minas - ACMinas desde 1980. Sócio Fundador do CUNHA PEREIRA & ABREU CHAGAS - Advogados Associados desde 1976. Consultor Home Office. Tributarista. Autor de vários livros na área. tributária. Conferencista. Professor.
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