A base de cálculo do Imposto Sobre a Transferência de Bens Imóveis
Por Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas em 18/02/2025 | Direito Tributário | Comentários: 0
Tags: base de cálculo, imóvel, transação imobiliária, Tema, Tabelião, mandado de segurança, valor venal, liminar, imposto, ITBI, STJ.
O Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que a base de cálculo do Imposto sobre a Transferência de Bens Imóveis (ITBI) é o valor do imóvel negociado em condições normais de mercado. (Tema Repetitivo 1.113).
Entende-se que a alíquota do ITBI tem que ser aplicada sobre o valor da transferência do imóvel. Esse valor corresponderia ao cálculo do imposto a partir do valor da transação de um imóvel.
O município costuma cobrar o ITBI com base no valor venal de referência.
O referido Tema Repetitivo 1.113 estabelece que:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
A base de cálculo do ITBI, segundo o artigo 38 do CTN, deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos. Já o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.
Para os julgadores, e expressão “valor venal” contida no citado artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.
Assim, a mencionada decisão do STJ considerou que a base de cálculo do ITBI não é o valor venal usado para o IPTU, mas deverá ser calculado, como visto, sobre o valor de mercado do imóvel.
Esse valor corresponde ao preço que o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado, não estando, portanto, vinculada à base de cálculo do IPTU.
A juíza da 12ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, com fundamento nesse dito julgado do STJ, determinou que o 2º Tabelião de Notas de São Paulo recolha o ITBI calculado a partir do valor da transação de um imóvel. A decisão da magistrada se deu por meio de liminar em um mandado de segurança apresentado pelo comprador do bem.
Citando a tese do STJ, a juíza Paula Micheletto Cometti considerou ilícita a realização prévia do procedimento administrativo de arbitramento pelo município.
“Dessa forma, em face da probabilidade do direito, concedo liminar para que o recolhimento do ITBI e dos emolumentos na operação descrita na inicial seja feito utilizando-se como base de cálculo o valor da efetiva transação. Anote-se que, segundo a mesma tese, isso não obsta o município de proceder ao arbitramento administrativo do valor de mercado do imóvel”, decidiu.
(Processo Digital nº: 1006208-47.2025.8.26.0053 Classe - Assunto Mandado de Segurança Cível - Pagamento Impetrante: Mauro Roberto Ressureição Danza e Silva Impetrado: TITULAR DO 2° TABELIÃO DE NOTAS DE SÃO PAULO.)
Essa decisão do STJ, ao determinar que o cálculo do ITBI seja sobre o real valor da transação imobiliária, questionamos, seria considerada a mais justa e dentro realidade do comércio imobiliário?
______________________________
Para mais publicações do autor, acesse o link:
https://clubedeautores.com.br/livros/autores/marco-aurelio-bicalho-de-abreu-chagas
As opiniões expostas neste artigo não refletem necessariamente a opinião do Ibijus
Sobre o autor
Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
Advogado militante no Foro em Geral e nos Tribunais Superiores com mais de 40 anos de experiência. Assessor Jurídico na Associação Comercial e Empresarial de Minas - ACMinas desde 1980. Sócio Fundador do CUNHA PEREIRA & ABREU CHAGAS - Advogados Associados desde 1976. Consultor Home Office. Tributarista. Autor de vários livros na área. tributária. Conferencista. Professor.
Cursos relacionados
Expert em recuperação tributária 3.0
Método prático para advogar com recuperação judicial e administrativa de tributos
Advogando na Lei do superendividamento
Entenda na prática como atuar e conquistar clientes e honorários!
Planejamento patrimonial e sucessório para advogados
Método prático para advogar com planejamento nas relações familiares e sucessórias e transformar a sua advocacia
Mais artigos de Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
- Nova Era Fiscal surgirá com a Reforma Tributária
- Fiscalização do ICMS - Apuração de Venda sem Nota Fiscal - Arbitramento
- Sigilo Bancário
- O Princípio da Eticidade
- Verbas de Patrocínio e o ISS
- Fraude à Execução - Venda de um bem antes da citação
- Débitos Tributários - Responsabilidade do Sócio
- Mei - Falecimento do Titular - Quem responde pelas dívidas
- Recebimento de verbas de patrocínio oriundas do setor público, em ano eleitoral
- Isenção tributária das associações civis, sem fins lucrativos.
- Ver todos...