A história dos financiamentos imobiliários no Brasil
Por Felipe Dias dos Santos em 06/12/2021 | Direito Civil | Comentários: 0
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A grosso modo, a liberação de crédito para a compra da casa própria surgiu inicialmente como solução para o crescimento desordenado nas grandes cidades, bem como para que o brasileiro adquirisse sua Casa Própria.
Na segunda metade do século XIX, após o surgimento da indústria moderna, o Brasil enfrentou severa explosão demográfica nos grandes centros urbanos, o que desencadeou verdadeira crise habitacional, sem que houvesse qualquer atuação Estatal para resolver o problema.
Inclusive, foi durante este período que o sonho da casa própria passou a ser incutido das aspirações dos brasileiros. Como resultado do crescimento desordenado e desejo pela aquisição da propriedade, diversas edificações foram construídas de forma clandestina e sem a menor infraestrutura, resultando no surgimento e consolidação das favelas.
Visando regulamentar o mercado imobiliário em ascensão, no ano de 1964, o ordenamento jurídico, pela primeira vez, adotou um sistema regulamentado de crédito imobiliário, criando-se, por meio da Lei nº 4.380/1964, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Banco Nacional de Habitação - BNH e as Sociedades de Crédito Imobiliário – SCI.
O BNH foi responsável pela produção expressiva de habitações direcionadas à população de baixa renda e, devido ao baixo custo, disseminou-se a edificação de conjuntos habitacionais nas áreas periféricas, o que repercutiu na segregação socioespacial de um sem-número de pessoas.
No período de 1972 e 1982, o SFH, que até então detinha um excelente crescimento, foi severamente prejudicado pelo aumento da inflação e consequente estagnação da economia nacional, acarretando grandes transtornos no mercado como um todo. Assim, em 1986, após incontáveis tentativas frustradas de solução dos problemas, o BNG foi suprimido.
Não obstante, verificou-se a inviabilidade da concessão de longos financiamentos de maneira direta, obrigando o Estado a procurar novos meios de captação de recursos financeiros para oportunizar a compra e venda de bens imóveis. Nesse passo, novas linhas de créditos foram criadas nas redes bancárias, o que fomentou sobremaneira o crescimento e desenvolvimento do setor.
Acompanhando as mudanças advindas pela nova Constituição, e a evolução do mercado imobiliário, apesar da retenção dos recursos da caderneta de poupança, promovida pelo governo Collor, criou-se, por meio da Lei nº 9.514/1997, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e, junto com ele o instituto da alienação fiduciária, os quais se mostraram muito mais eficientes do que o SFH.
Com os recursos obtidos, o próximo passo da regularização e aperfeiçoamento do ramo foi a promoção de programas habitacionais pelo Governo Federal, com a criação, em 2003, do Ministério das Cidades e do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social.
Em seguida, criou-se a Lei nº 10.931/2004, com a instituição de novos títulos, como as Cédulas de Crédito Imobiliário - CCI e as Letras de Crédito Imobiliário -LCI.
A referida Lei consolidou importante regramento quanto ao mercado imobiliário, trazendo mais segurança jurídica para os seus operadores, sendo um verdadeiro marco para a retomada dos financiamentos imobiliários.
Ademais, em 2009, o governo brasileiro lançou o programa habitacional denominado Minha Casa Minha Vida, direcionado a famílias com renda de até 10 (dez) salários-mínimos, cujo objetivo era edificar 1 (um) milhão de casas, com valor médio de R$ 100.500,00 (cem mil e quinhentos reais), aumentando posteriormente para 123.000,00 (cento e vinte e três mil reais), despertando o mercado imobiliário.
Por conseguinte, além de fomentar o sonho brasileiro da casa própria, o aludido Programa também serviu para aquecer todo o ramo da construção civil, tanto com o aumento no número de trabalhadores quanto no estímulo à produção de matéria prima.
Por fim, em 2020, o Programa Casa Verde e Amarelo foi criado pelo Governo Federal, substituindo o Programa Minha Casa Minha Vida. Dentre as principais mudanças, está a regularização das moradias de famílias de baixa renda, haja vista que, no Programa anterior, diversas unidades construídas viraram guetos, além de terem sido edificadas longe de centros urbanos, desprovidos e estrutura e adensamento de áreas.
Mas a principal mudança foi em relação ao financiamento imobiliário, pois o Programa reduziu a parcela de spread bancário, que é a diferença entre o valor pago pelas instituições financeiras aos correntistas e o cobrado por aquelas nas operações de crédito), o que garante maiores recursos.
Ademais, as taxas de juros foram reduzidas em até 0,5% para as famílias com renda de até R$ 2.000,00 mensais e em até 0,25% para quem possui renda familiar de R$ 2.000,00 e R$ 2.600,00, cujos encargos serão menores para as Regiões Norte e Nordeste do País e para os cotistas do FGTS, o que certamente trouxe benefícios ainda maiores aos brasileiros.
Dessa forma, com a evolução dos referidos programas de habitação, embora ainda não tenha atendido toda a demanda brasileira de forma satisfatória, tem-se que a preocupação do Estado em garantir o direito de moradia a todos é inconteste e, por conseguinte, resguardar a dignidade humana.
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Sobre o autor
Felipe Dias dos Santos
Mestre em Derecho y Negocios Internacionales pela Universidad Europea del Atlántico - UNEATLANTICO, Especialista em Direito Aplicado e Direito Público com Metodologia do Ensino Superior e Direito Aplicado pela Universidade Regional de Blumenau - FURB, Graduado em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI, Mestre em Teologia pela WR Educacional. Concluiu a Escola Superior de Magistratura de Santa Catarina (ESMESC); já trabalhou como Conciliador, Juiz Leigo e Residente Judicial no Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Atualmente é professor de cursos e palestras e colunista do Instituto Brasileiro de Direito (IbiJus), Secretário Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC e Advogado no Felipe Dias Sociedade Individual de Advocacia, cujas experiência lhe garantiram sólido conhecimento no âmbito jurídico, principalmente nas áreas de Direito Imobiliário, Direito Tributário e Direito Empresarial.
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