O seguro habitacional no financiamento de imóveis é obrigatório?
Por Felipe Dias dos Santos em 25/10/2021 | Direito Civil | Comentários: 0
Tags: seguro habitacional, alienação fiduciária, direitoimobiliario, financiamento, imobiliario.
Sim! A contratação do seguro obrigatório para a maioria dos financiamentos imobiliários, principalmente os do Programa Casa Verde e Amarela e os que utilizam o SFH, é obrigatória. Porém, apesar de ser obrigatório, o contratante não está obrigado a contratar o seguro oferecido pelo próprio banco, podendo escolher qualquer outro de sua preferência. Assim, se o banco condicionar a aprovação do financiamento à contratação do seguro habitacional oferecido por ele, cuidado, pois isso pode ser considerado uma prática abusiva, o que é proibido pelo Código de Defesa do Consumidor.
O Programa “Casa Verde e Amarela”, que substituiu o antigo “Minha Casa Minha Vida”, tem o objetivo de oferecer moradia para as famílias de baixa renda com juros reduzidos. Para tanto, é preciso cumprir alguns requisitos, tais como, não possuir renda familiar maior do que R$ 1.800,00, não ter nenhum imóvel no nome, não comprometer mais de 30% da renda com o financiamento, que o imóvel financiado esteja localizado na mesma localidade do trabalho e quer seja utilizado exclusivamente para moradia (e não para trabalho).
Para conseguir oferecer melhores condições para as pessoas de baixa renda, o Programa “Casa Verde e Amarela” utiliza o “Sistema Financeiro de Habitação – SFH, que também é usado na maioria dos outros financiamentos. Dentre as vantagens dessa modalidade, estão a limitação da taxa de juros a 12% ao ano; a correção monetária pelo Índice da Caderneta de Poupança (TR), que possui atualmente crescimento de 0% ao mês; a isenção do Imposto sobre Operações Financeiras - IOF; e a possibilidade de utilização do FGTS para entrada, abatimento das parcelas ou quitação do saldo devedor.
Além disso, no SFH, é obrigatória a contratação do “Seguro Habitacional”. Esse seguro é uma garantia para a disponibilização do financiamento. Por um lado, no caso de falecimento do contratante, assegura que a família permaneça no imóvel. Por outro, garante ao banco que a dívida será quitada.
Porém, embora a contratação do referido Seguro Habitacional seja obrigatória, o contratante tem a liberdade de escolher a empresa que oferecer o seguro que mais lhe agradar, e não necessariamente o oferecido pelo próprio banco.
Dessa forma, se o banco condicionar a aprovação do financiamento à contratação de um Seguro Habitacional específico, impossibilitando que o contratante escolha o de sua preferência, estará caracterizada a “Venda Casada”.
A “Venda Casada” nada mais é do que condicionar a venda de um produto ou serviço à compra de outro (produto ou serviço). Essa prática, embora bastante comum, é considerada abusiva, proibida pelo Código de Defesa do Consumidor no seu artigo 39, inciso I, a saber:
“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;”
Para não haver dúvida, a prática abusiva não está na imposição da contratação do Seguro Habitacional, pois este é obrigatório. A abusividade está em obrigar que o comprador do imóvel contrate o seguro oferecido pelo próprio banco.
Nesse sentido, tanto o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu como abusiva a prática de obrigar a contratação do Seguro Habitacional indicado pelo próprio banco.
"CIVIL. SFH. CEF. SEGURO HABITACIONAL. VENDA CASADA. ILEGALIDADE [...] O mutuário não é obrigado a contratar seguro habitacional diretamente com o agente financeiro, ou com seguradora indicada por este, pois essa exigência configuraria 'venda casada', vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC. [...]" (Recurso Especial 1574363, relator Ministro Marco Aurélio Belizze, Publicado em 05/02/2016).
Portanto, como visto, o Seguro Habitacional é obrigatório para todos os financiamentos imobiliários que utilizam o SFH, dentre eles o Programa Casa Verde e Amarela. Porém, o contratante tem a liberdade de escolher a empresa que ofereça o seguro que mais lhe agrade. Dessa forma, se o banco condicionar o financiamento imobiliário à contratação de um seguro específico, estará caracterizada a venda casada, proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.
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Sobre o autor
Felipe Dias dos Santos
Mestre em Derecho y Negocios Internacionales pela Universidad Europea del Atlántico - UNEATLANTICO, Especialista em Direito Aplicado e Direito Público com Metodologia do Ensino Superior e Direito Aplicado pela Universidade Regional de Blumenau - FURB, Graduado em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI, Mestre em Teologia pela WR Educacional. Concluiu a Escola Superior de Magistratura de Santa Catarina (ESMESC); já trabalhou como Conciliador, Juiz Leigo e Residente Judicial no Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Atualmente é professor de cursos e palestras e colunista do Instituto Brasileiro de Direito (IbiJus), Secretário Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC e Advogado no Felipe Dias Sociedade Individual de Advocacia, cujas experiência lhe garantiram sólido conhecimento no âmbito jurídico, principalmente nas áreas de Direito Imobiliário, Direito Tributário e Direito Empresarial.
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