A história do mercado imobiliário no Brasil

Por Felipe Dias dos Santos em 18/10/2021 | Direito Civil | Comentários: 0

Entender a origem e a evolução do mercado imobiliário no Brasil é imprescindível para quem lida diariamente com a negociação de imóveis, seja para compra e venda ou locação. Também é de suma importância para aqueles que pretender regularizar o seu imóvel ou verificar se o bem a ser comprado possui alguma irregularidade. Assim, preparei esse artigo para mostrar, de forma resumida, mas suficientemente clara, a forma como esse setor da economia se desenvolveu ao longo dos anos.

A maior parte da história da civilização humana foi marcada por vários foram os confrontos que tiveram como pano de fundo a disputa por terras. No Brasil, o processo de distribuição e negociação de propriedades imóveis se iniciou em 1530, de maneira informal, desigual e concentradora, pois, desde o regime das sesmarias, privilegiou-se sempre os interesses da Coroa portuguesa e dos ligados a ela por traços afetivos e sociais, o que perdurou por todo o período colonial e grande parte do Brasil Império e Republicano. Nesse período, a aquisição imobiliária se dava pela divisão do território brasileiro em capitanias hereditárias, cujos adquirentes possuíam o direito de transmitir a posse para os seus herdeiros. Porém, junto com a terra, havia a obrigatoriedade de pagar impostos à Portugal, pois os imóveis ainda pertenciam ao Império português, o qual, por sua vez, detinha a responsabilidade de administrá-los e extrair os lucros advindos da agricultura, bem como fundar vilas. Tal situação se perpetuou até a independência do Brasil.

Ademais, com a instituição do regime das sesmarias, proveniente das capitanias hereditárias, dividiu-se o solo brasileiro, por meio de doação a grandes personalidades da época, em 15 lotes, os quais tinham a responsabilidade de desbravá-lo e cultivá-lo, sendo que o donatário era um simples distribuidor, e não dono das terras.

Tal regime, além de ocasionar a ocupação desordenada, gerou inúmeros latifúndios. Nesse sentido, com a positivação da Lei das Terras (Lei nº 601/185), proibiu-se a obtenção da terra por meio da mera posse, cultivo ou trabalho, fazendo-se necessário a compra formal e registrada do imóvel.

Posteriormente, com a chegada da Família Real ao Brasil, com a dificuldade de encontrar habitação para os milhares que acompanhavam a Corte, criou-se um sistema de aposentadorias, ocasião em que as propriedades privadas eram requisitadas para a utilização dos nobres. Tais imóveis eram gravados na porta com as letras “PR”, iniciais de “Príncipe Regente”. Nesse sentido, entende-se que o sistema instituído, além de ser manifestamente um ataque ao direito de propriedade, proporcionou aos brasileiros uma involução para o regime feudal.

Ao depois, após a Proclamação da República, que se deu em 15 de novembro de 1889, por meio da divisão da pólis em estados, capitais e cidades, deu-se início ao crescimento imobiliário brasileiro.

Sobre o registro da propriedade imobiliária, esta surgiu, ainda de que forma precária, por meio da Lei nº 1.237/1864, a qual tinha apenas o objetivo declaratório, diferenciando o domínio público do particular.

Na sequência, após a abolição da escravatura, no auge do plantio do café, os imóveis rurais, que estavam concentrados nas mãos da burguesia, se tornaram a principal fonte de capital do século XIX, pois, como apenas estes podiam pagar por elas, condicionavam a massa populacional menos afortunada a trabalhar em suas terras.

Posterior ao período pós-Segunda Guerra Mundial, no governo de Juscelino Kubitschek, um grande êxodo rural se instaurou no Brasil, ocasionado pela mecanização do setor rural e excesso de mão de obra, gerando o fenômeno conhecido como “urbanização”.

Consequentemente, com esta corrente migratória, adveio o crescimento desordenado, também surgiram profissionais do setor imobiliário que, aproveitando-se da grande demanda, impingiram esforços para aquecer o setor.

Todavia, o mercado imobiliário brasileiro não possuía uma regulamentação, deixando o comprador totalmente desguarnecido de garantias durante o trâmite da compra e venda dos imóveis.

Ademais, na segunda metade do século XIX, após o surgimento da indústria moderna, o Brasil enfrentou severa explosão demográfica nos grandes centros urbanos, o que desencadeou verdadeira crise habitacional, sem que houvesse qualquer atuação Estatal para resolver o problema. Inclusive, foi durante este período que o sonho da casa própria passou a ser incutido das aspirações dos brasileiros. Como resultado do crescimento desordenado e desejo pela aquisição da propriedade, diversas edificações foram construídas de forma clandestina e sem a menor infraestrutura, resultando no surgimento e consolidação das favelas.

Anos após, tendo em vista a eclosão da urbanização, que geraram diversos problemas sociais característicos, como segregações e desigualdades social, instituiu-se, por meio da Lei nº 10.257/2001, o Estatuto da Cidade, o qual representou verdadeira conquista na reforma nas cidades, que tinha como objetivo garantir o direito à moradia e a sustentabilidade ambiental, além de democratizar o espaço urbano, por meio do uso da propriedade em benefício do bem coletivo, segurança e bem-estar social. Ademais, tal legislação atribuiu aos Municípios o ônus de pôr em prática as políticas positivadas, por meio dos seus respectivos Planos Diretores.

Como se vê, a evolução dos negócios imobiliários no Brasil foi bastante significativa. Porém, em decorrência de todos os processos de regularização que sofreu, diversos imóveis atualmente ainda se encontram irregulares. Dessa forma, é importantíssimo que tanto os profissionais da área quanto aqueles de vendem ou aluguel imóveis conheçam, ainda que numa visão panorâmica, como ocorreu o processo de legalização dos imóveis no Brasil, para entender se o imóvel negociado esta irregular e, se houver alguma irregularidade, entender o que precisa ser feito.

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Sobre o autor

Felipe Dias dos Santos

Mestre em Derecho y Negocios Internacionales pela Universidad Europea del Atlántico - UNEATLANTICO, Especialista em Direito Aplicado e Direito Público com Metodologia do Ensino Superior e Direito Aplicado pela Universidade Regional de Blumenau - FURB, Graduado em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI, Mestre em Teologia pela WR Educacional. Concluiu a Escola Superior de Magistratura de Santa Catarina (ESMESC); já trabalhou como Conciliador, Juiz Leigo e Residente Judicial no Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Atualmente é professor de cursos e palestras e colunista do Instituto Brasileiro de Direito (IbiJus), Secretário Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC e Advogado no Felipe Dias Sociedade Individual de Advocacia, cujas experiência lhe garantiram sólido conhecimento no âmbito jurídico, principalmente nas áreas de Direito Imobiliário, Direito Tributário e Direito Empresarial.

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