Cuidados Necessários Para a Compra de Um Imóvel na Planta


Por Felipe Dias dos Santos em 29/03/2020 | Direito Civil | Comentários: 0

Tags: Contratos, Direito Civil, Registro de Imóveis.

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A aquisição de moradia própria é o sonho de consumo de milhões de brasileiros. Infelizmente, nem todos possuem os recursos necessários para comprar o seu primeiro imóvel à vista. Pensando nisso, diversas instituições financeiras, construtoras e até corretoras oferecem meios quase milagrosos para a conquista do tão sonhado bem. Entretanto, é preciso tomar muito cuidado na hora de fechar negócio, pois o sonho pode facilmente se tornar um verdadeiro pesadelo, que assombrará o comprador por longos anos a fio.

Para quem planeja comprar um imóvel na planta, normalmente tem muita fé (acreditar sem ver), pois visualiza o seu novo lar – ou seu novo investimento – sem que ele esteja pronto, crendo que será entregue exatamente da mesma forma que foi acordado e, principalmente, dentro do prazo previsto.

Ocorre que esta modalidade de aquisição de bens imóveis, que possui como público alvo os investidores – pois, invariavelmente, o bem valorizará depois de pronto –, além daqueles que procuram melhores condições de pagamento, é recheada riscos, os quais devem ser calculados friamente, tomando todos os cuidados necessários antes de fechar negócio, uma vez que não é comum – infelizmente – vermos imóveis entregues anos, ou até décadas, depois do prazo combinado, isso quando a obra é concluída. Por isso, fique atento.

Dessa forma, além das cautelas gerais, é preciso verificar:

#1 – O local em que o imóvel será construído

Não basta que o imóvel esteja de acordo como o que se procura, é preciso verificar bem o local em que ele será construído, se possui saneamento básico, comércio, paradas de ônibus, se o trânsito atende à realidade do comprador, se a o bairro é seguro, de natureza predominantemente familiar ou industrial, dentre outros, pois não faz sentido comprar um apartamento de alto padrão se ele está erigido “no meio do nada”.

Portanto, nada de fechar negócio sem antes conferir o local de construção do imóvel.

#2 – O histórico da construtora/incorporadora

É muito importante verificar qual construtora ou incorporadora está oferecendo o imóvel, se é solidificada no mercado imobiliário, se possui histórico de abandonar as obrar ou de entregá-las fora do prazo e, principalmente, se possui recursos para concluir o empreendimento.

Todas essas informações podem ser obtidas por meio de consulta processual nas Justiças Estadual e Federal, Procon, Conselho Regional de Engenharia e, também, por meio do Atestado de Idoneidade Financeira, expedido pelo estabelecimento bancário.

#3 - Se o empreendimento imobiliário ou contará com recursos da própria construtora/incorporadora ou dependerá de financiamento

Isso porque, as construtoras e incorporadores de menor porte geralmente lançam seus empreendimentos sem ter o capital necessário para concluir a obra, contando com os recursos obtidos pela a venda das unidades condominiais, e principalmente, do financiamento bancário.

Entretanto, pode ocorrer de o empreendimento não vender conforme esperado, não ser concedido o crédito suficiente, e um sem-número de intempéries, como atrasos na construção, falta de mão de obra qualificada, infortúnios climáticos, dentre outros, o que gerará um encarecimento da obra e, não tendo recursos suficientes, provavelmente o prazo de entrega do imóvel não será cumprido e, as vezes, sequer concluído.

Por isso, é de extrema importância verificar em que condições o imóvel será construído, e se a construtora/incorporadora possui recursos próprios para concluí-lo.

#4 – O custo da obra e o encarecimento das parcelas

O preço da obra e da unidade autônoma devem ser obrigatoriamente registrados no Registro de Imóveis da região, o qual é atualizado pelo Custo Básico Unitário (CUB), respondendo por ilícito penal pela venda de imóveis sem o competente registro.

Além disso, caso o imóvel seja adquirido de forma parcelada, você deverá levar em conta que o valor das parcelas será atualizado pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) até a entrega das chaves e, posteriormente, pelo IGP-M (Índice Geral de Preço-Mercado).

#5 – Se o contrato de promessa de compra e venda está de acordo com a legislação

Tal procedimento pode ser realizado por meio de um advogado especializado, o qual verificará se o contrato possui alguma ilegalidade. Dentre a mais comum estão as cláusulas abusivas, que impõe ônus excessivo ao adquirente ou eximem a construtora/incorporadora da responsabilidade pelo atraso da obra ou qualquer dano estrutural.

#6 – Se o memorial descritivo está de acordo com o negociado

Após a conclusão da obra, no momento da vistoria e entrega das chaves, é importante conferir o memorial descritivo, analisando item por item, como acabamento e metragem total da unidade autônoma.

#7 – A convenção de condomínio

A qual constará as primeiras reuniões, bem como a administradora do condomínio, que pode acarretar no aumento das despesas com a manutenção.

Por fim, além dos cuidados necessários acima mencionados, o comprador deve ter em mente que, dependendo da construtora/incorporadora, o seu imóvel não estará totalmente pronto para morar, restando pendente os acabamentos, como colocação de pisos, armários embutidos, rebaixamento em gesso, dentre outros.

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Sobre o autor

Felipe Dias dos Santos

Mestrando em Derecho y Negocios Internacionales pela Universidad Europea del Atlántico - UNEATLANTICO, Especialista em Direito Aplicado e Direito Público com Metodologia do Ensino Superior e Direito Aplicado pela Universidade Regional de Blumenau - FURB, Graduado em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI, Mestre em Teologia pela WR Educacional. Concluiu a Escola Superior de Magistratura de Santa Catarina (ESMESC); já trabalhou como Conciliador, Juiz Leigo e Residente Judicial na Unidade Judiciária de Cooperação, Biguaçu/SC; Residente Judicial na 2º Vara Criminal da Comarca de São José/SC, Vara da Fazenda Pública e Executivos Fiscais da Comarca de São José/SC, como Conciliador no Juizado Especial Cível da Comarca de São José/SC, além de ter realizado estágio na 1ª e 2ª Varas Criminais e 1ª Vara Cível, todas da Comarca de São José/SC. Atualmente é professor de cursos e palestras e colunista do Instituto Brasileiro de Direito (IbiJus), Membro Consultivo da Ordem dos Advogados do Brasil de Santa Catarina - OAB/SC e Advogado no Umbelino Advocacia & Consultoria, cujas experiência lhe garantiram sólido conhecimento no âmbito jurídico, principalmente nas áreas de Direito Imobiliário, Direito Tributário e Direito do Consumidor.


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