O ITBI pode incidir nos contratos de compromisso de compra e venda?


Por Felipe Dias dos Santos em 01/10/2019 | Comentários: 0


Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal cobrado na ocasião da transmissão onerosa de bens imóveis, direitos reais (exceto os de garantia) e na cessão de direitos da aquisição (art. 156, II, CF/88).

O fato gerador, é a transmissão, por ato oneroso, da propriedade, domínio útil e direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão destes.

Ademais, segundo dispõe o art. 1.227 e 1.245 do Código Civil, os direitos reais sobre bens imóveis são adquiridos com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, enquanto o título, qualquer que seja a sua espécie, não for registrado, o antigo dono do imóvel continua a ser o seu proprietário.

Dessa forma, não se pode falar em ocorrência do fato gerador do ITBI sem a inscrição do título.

Por sua vez, a promessa de compra e venda é um pré-contrato, que se dá quando as partes não querem ou não podem celebrar o contrato definitivo, por meio de escritura pública, ocasião em que aguardam o melhor momento para tanto.

Assim, por se tratar de contrato preliminar, não é meio idôneo de transmissão do domínio sobre o imóvel, pois o compromissário comprador somente adquire o direito real à aquisição do bem mediante o registro no respectivo cartório (art. 1.417 do CC), não se enquadrando em nenhuma das hipóteses de incidência do ITBI.

No ponto, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Ministra Eliana Calmon, manifestou-se no sentido de que o ITBI não incide “em promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo”. (Recurso Especial 57.641/PE, j. 10/10/2017).

Portanto, vê-se que a cobrança do ITBI, nos casos de Promessa de Compra e Venda, sem ter havido qualquer modificação da condição dominial do bem imóvel, por se tratar de contrato preliminar, é totalmente ilegal.

 

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Sobre o autor

Felipe Dias dos Santos

Mestrando em Derecho y Negocios Internacionales pela Universidad Europea del Atlántico - UNEATLANTICO, Especialista em Direito Aplicado e Direito Público com Metodologia do Ensino Superior e Direito Aplicado pela Universidade Regional de Blumenau - FURB, Graduado em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI, Mestre em Teologia pela WR Educacional. Concluiu a Escola Superior de Magistratura de Santa Catarina (ESMESC); já trabalhou como Conciliador, Juiz Leigo e Residente Judicial na Unidade Judiciária de Cooperação, Biguaçu/SC; Residente Judicial na 2º Vara Criminal da Comarca de São José/SC, Vara da Fazenda Pública e Executivos Fiscais da Comarca de São José/SC, como Conciliador no Juizado Especial Cível da Comarca de São José/SC, além de ter realizado estágio na 1ª e 2ª Varas Criminais e 1ª Vara Cível, todas da Comarca de São José/SC. Atualmente é professor de cursos e palestras e colunista do Instituto Brasileiro de Direito (IbiJus), Membro Consultivo da Ordem dos Advogados do Brasil de Santa Catarina - OAB/SC e Advogado no Umbelino Advocacia & Consultoria, cujas experiência lhe garantiram sólido conhecimento no âmbito jurídico, principalmente nas áreas de Direito Imobiliário, Direito Tributário e Direito do Consumidor.


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