Cuidados Necessários Para a Compra de Um Imóvel (4)

Espécies de Amortização do Financiamento


Por Felipe Dias dos Santos em 24/09/2019 | Comentários: 0

A compra de um imóvel à vista é, sem dúvida, a melhor forma de se adquirir o bem, pois, além de se evitar as elevadas taxas de juros, correção monetárias e demais encargos, pode-se conseguir um excelente desconto junto ao vendedor.

Para quem não possui todo o capital para a aquisição, provavelmente aderirá ao financiamento imobiliário.

Para calcular o valor da parcela de um financiamento imobiliário, existem diversos modelos matemáticos, os quais se utilizam do valor principal, que é a devolução progressiva do montante tomado emprestado, e os juros.

As instituições financeiras oferecem pelo menos 2 (dois) sistemas de amortização, quais sejam, a Tabela Price e o Sistema SAC, que devem analisados com cuidado por quem deseja adquirir um imóvel, pois suas peculiaridades tornam um empréstimo mais oneroso ou suave.

A Tabela Price, criada no século XVIII pelo matemático inglês Richard Price, é conhecida como sistema de amortização aonde as parcelas são fixas, ou seja, com a soma do principal e dos juros, chega-se sempre ao mesmo valor que será pago mensalmente, o que pode trazer certa segurança para o tomador do empréstimo, diante da sua previsibilidade.

Entretanto, embora o valor da parcela seja a mesma em todos os meses, não significa dizer que o montante pago a título de amortização e juros também será igual.

Isso porque, nas primeiras parcelas, o valor abatido da amortização é ínfimo (aproximadamente 5%), enquanto que a quantia despendida para o pagamento dos juros é maior (aproximadamente 95%).

No decorrer das prestações, a métrica vai se invertendo, num verdadeiro efeito gangorra, até que, nas últimas parcelas, a amortização será maior, em comparação aos juros.

Na prática, apesar de o valor da parcela ser o mesmo durante todo o período da contratualidade, as primeiras prestações servirão basicamente para abater os juros do financiamento, sendo que o saldo devedor permanecerá quase inalterado.

Ou seja, o tomador do empréstimo ganha pela previsibilidade das parcelas, mas perde pelo lento abatimento do saldo devedor.

Por outro lado, no Sistema de Amortização Constante, ou apenas Sistema SAC, a lógica é um pouco diferente. Aqui, o valor das parcelas é decrescente, ou seja, inicia-se pagando quantia superior, em comparação à Tabela Price (aproximadamente 30% a mais), mas termina-se adimplindo uma quantia bem menor.

Além disso, o montante amortizado em cada parcela permanece o mesmo, sendo que os juros irão decrescendo até o final.

Na prática, a primeira parcela corresponderá a aproximadamente 25% de amortização e 75% de juros e, a última prestação, 99,17% de amortização e 0,83% de juros.

Dito de outra forma, pelo Sistema SAC, o tomador perde pelo alto valor das parcelas, que pode se mostrar bastante expressivo, se compararmos com a prestação obtida pela Tabela Price, mas, por outro lado, ganhará pela celeridade do abatimento do saldo devedor.

Assim, como os juros sempre incidem sobre o saldo devedor, pelo Sistema SAC, o qual amortiza o valor principal mais rapidamente, o pagamento desses encargos será bem menor.

Portanto, caso o comprador tenha condições de arcar com uma parcela maior no início do financiamento, a escolha pelo Sistema SAC é a melhor opção, pois o valor das prestações é decrescente e o saldo devedor será amortizado mais rapidamente, com a consequente redução de juros.

Entretanto, na hipótese de orçamento reduzido, e o adquirente procure estabilidade no financiamento, a adoção da Tabela Price é a melhor opção, embora resulte na amortização mais lenta e o pagamento de juros maiores.

 

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Sobre o autor

Felipe Dias dos Santos

Mestrando em Derecho y Negocios Internacionales pela Universidad Europea del Atlántico - UNEATLANTICO, Especialista em Direito Aplicado e Direito Público com Metodologia do Ensino Superior e Direito Aplicado pela Universidade Regional de Blumenau - FURB, Graduado em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI, Mestre em Teologia pela WR Educacional. Concluiu a Escola Superior de Magistratura de Santa Catarina (ESMESC); já trabalhou como Conciliador, Juiz Leigo e Residente Judicial na Unidade Judiciária de Cooperação, Biguaçu/SC; Residente Judicial na 2º Vara Criminal da Comarca de São José/SC, Vara da Fazenda Pública e Executivos Fiscais da Comarca de São José/SC, como Conciliador no Juizado Especial Cível da Comarca de São José/SC, além de ter realizado estágio na 1ª e 2ª Varas Criminais e 1ª Vara Cível, todas da Comarca de São José/SC. Atualmente é professor de cursos e palestras e colunista do Instituto Brasileiro de Direito (IbiJus), Membro Consultivo da Ordem dos Advogados do Brasil de Santa Catarina - OAB/SC e Advogado no Umbelino Advocacia & Consultoria, cujas experiência lhe garantiram sólido conhecimento no âmbito jurídico, principalmente nas áreas de Direito Imobiliário, Direito Tributário e Direito do Consumidor.


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