A intimação do devedor é necessária para alienar imóvel
Por Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas em 16/03/2026 | Processo Civil | Comentários: 0
Tags: alienar, leilão, fiduciário, registro, oficial, devedor, penhora, intimação, imóvel.
A intimação regular do devedor é imprescindível para penhorar imóvel, nos moldes da previsão da Lei 9.514 de 20 de novembro de1997.
Esses dispositivos da referida lei disciplina essa matéria.
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Art. 27-A. Nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
Para a validade do procedimento de execução, a intimação pessoal do devedor é requisito essencial.
Em recente decisão, em virtude da constatada irregularidade da notificação, foi determinada a anulação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, bem como dos atos posteriores, por manifesta violação às garantias legais do procedimento.
Segundo o julgado, o mesmo entendimento vem sendo reiteradamente aplicado no âmbito dos Tribunais Regionais Federais, inclusive no TRF da 1ª Região, destacando-se a imprescindibilidade da comprovação da intimação pessoal válida como condição de regularidade da execução extrajudicial.
Veja-se:
PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL . LEI N. 9.514/97. PROVA DA OBSERVÂNCIA ÀS FORMALIDADES LEGAIS . AUSÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. I Insurgem-se as razões do agravo contra decisão originária que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado em demanda sob procedimento comum, de anulação de procedimento de execução extrajudicial, que culminou com a consolidação da propriedade em nome da credora, relativamente a imóvel objeto de contrato de financiamento habitacional, com previsão de alienação fiduciária em garantia, na forma da Lei n. 9 .514/97. II – Dispõe a Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, a qual disciplina o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, em seu art . 26, que, na hipótese de inadimplência, total ou parcial, da obrigação avençada com alienação fiduciária em garantia, o devedor fiduciante será constituído em mora e a propriedade consolidada em nome do fiduciário, caso não efetivada a purgação da mora no prazo de quinze dias a contar da data da intimação pessoal válida a ser promovida por solicitação do Oficial do Cartório ou pelo correio mediante aviso de recebimento. III – Contudo, não basta a ocorrência do inadimplemento para que se opere a consolidação da propriedade, de forma incontinenti, mas, diversamente, é imposta a obrigatoriedade de se constituir em mora o fiduciante, permitindo-lhe a regularização do débito, com a purgação da mora e a consequente manutenção do contrato, conforme dita o art. 26 retrotranscrito. Ainda, na forma do § 3º do mesmo dispositivo, "A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts . 26-A, 27 e 27-A desta Lei. IV – Esvaziada de prova a defesa da Caixa, e diante do grau de cuidado externado na lei com a transparência do procedimento de expropriação, notadamente com a previsão de intimação pessoal prévia da parte mutuária, assim como da oportunidade para purgação do débito e o exercício do direito de preferência, nos leilões, ficam recrudescidas as razões do agravo e consolidada a medida deferida em tutela de urgência. V – Agravo de instrumento a que se dá provimento. Mantida a decisão de deferimento da tutela de urgência de suspensão do procedimento expropriatório até decisão definitiva no feito originário . (TRF-1 - (AG): 10306449820244010000, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO SOARES PINTO, Data de Julgamento: 28/01/2025, DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: PJe 28/01/2025 PAG PJe 28/01/2025 PAG). (grifos da transcrição).
No caso concreto, em análise, a juíza a juíza Iolete Maria Fialho de Oliveira, da 22ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal, proferiu uma liminar a um homem e sua empresa para que um banco se abstenha de penhorar um imóvel.
(Processo 1149083-19.2025.4.01.3400).
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Sobre o autor
Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
Advogado militante no Foro em Geral e nos Tribunais Superiores com mais de 40 anos de experiência. Assessor Jurídico na Associação Comercial e Empresarial de Minas - ACMinas desde 1980. Sócio Fundador do CUNHA PEREIRA & ABREU CHAGAS - Advogados Associados desde 1976. Consultor Home Office. Tributarista. Autor de vários livros na área. tributária. Conferencista. Professor.
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