Base de cálculo do ITBI - Valor do imóvel transmitido
Por Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas em 14/11/2025 | Direito Tributário | Comentários: 0
Tags: valor transmitido, ITBI, valor venal, cálculo, base de cálculo, imóvel, presunção, Código Tributário.
A base de cálculo do ITBI é o valor declarado na transação verificada em condições normais de mercado.
O valor declarado pelo contribuinte presume-se verdadeiro.
Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Segundo o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.
No que concerne à base de cálculo, a expressão valor venal contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.
A 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de S.Paulo (TJ/SP) reconheceu que o ITBI deve ser calculado com base no valor declarado na transação.
Ilustrando segue a EMENTA de referido julgamento:
Registro: 2025.0001149004 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2218921-18.2025.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante -----, é agravado -----. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores EURÍPEDES FAIM (Presidente) E ERBETTA FILHO. São Paulo, 29 de outubro de 2025. RAUL DE FELICE Relator(a) Assinatura Eletrônica Agravo de instrumento nº: 2218921-18.2025.8.26.0000 Agravante: ----- Agravado: ----- Comarca: São Paulo Voto nº 26436
EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. DECISÃO REFORMADA. I. Caso em Exame Determinação, de ofício, da realização de prova pericial para apuração do valor de mercado do imóvel. O pedido visa à declaração do direito ao recolhimento do ITBI com base no valor da transação, em vez do valor venal de referência estipulado pelo município. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar a utilidade da realização de perícia técnica para apuração do valor de mercado do imóvel. III. Razões de Decidir 3. A utilidade da realização de perícia técnica não foi verificada no caso. 4. A tese firmada no REsp nº 1.937.821/SP (Tema 1113) favorece o recolhimento do ITBI com base no valor da transação em detrimento ao valor de referência estipulado pela municipalidade. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A realização de perícia técnica é desnecessária quando não se verifica sua utilidade. Jurisprudência Citada: STJ, REsp nº 1.937.821/SP, Tema 1113.
Tal decisão evocou a tese firmada no REsp. nº 1.937.821/SP
(Tema 1.113) aqui transcrita a EMENTA:
RECURSO ESPECIAL Nº 1.937.821 - SP (2020/0012079-1) RELATOR : MINISTRO GURGEL DE FARIA RECORRENTE : MUNICÍPIO DE SÃO PAULO PROCURADORE S : LUCAS MELO NÓBREGA E OUTRO(S) - SP272529 FELIPE GRANADO GONZALES - SP239869 RECORRIDO : FORTRESS NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS : ANGELICA PIM AUGUSTO - SP338362 FILIPE MARTIENA TEIXEIRA - SP356925 EMENTA TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso especial nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, e indeferir o pedido de reconsideração, formulado às fls. 448/454, da decisão que não admitiu o ingresso de ABRAINC, SINDUSCON-SP E SECOVI-SP como amicus curiae. Os Srs. Ministros Manoel Erhardt (Desembargador convocado do TRF-5ª Região), Herman Benjamin, Mauro Campbell Marques, Benedito Gonçalves, Assusete Magalhães e Regina Helena Costa votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausentes, justificadamente, os Srs. Ministros Francisco Falcão e Og Fernandes. Brasília, 24 de fevereiro de 2022 (Data do julgamento). MINISTRO GURGEL DE FARIA Relator.
Portanto, a Justiça pacificou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é o valor da transação declarado pelo contribuinte que goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado.
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Sobre o autor
Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
Advogado militante no Foro em Geral e nos Tribunais Superiores com mais de 40 anos de experiência. Assessor Jurídico na Associação Comercial e Empresarial de Minas - ACMinas desde 1980. Sócio Fundador do CUNHA PEREIRA & ABREU CHAGAS - Advogados Associados desde 1976. Consultor Home Office. Tributarista. Autor de vários livros na área. tributária. Conferencista. Professor.
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