Adjudicação compulsória - Quitação total do valor
Por Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas em 23/07/2025 | Direito Civil | Comentários: 0
Tags: Adjudicação Compulsória, valor contratual, contrato de promessa de compra e venda, ação, cumprimento da obrigação contratual, Direito, pagamento, Código Civil.
A adjudicação compulsória está prevista no artigo 1.418 do Código Civil e consiste num direto do promitente comprador, na hipótese do promitente vendedor se recusar a outorgar a escritura definitiva após o cumprimento integral das obrigações pelo comprador, podendo o interessado requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O Título IX do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) dispõe sobre o Direito do Promitente Comprador.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
É, portanto, a adjudicação uma garantia para o comprador que cumpre todas as obrigações contratuais assumidas e dessa forma obter a transferência definitiva da propriedade do imóvel, objeto do contrato de promessa de compra e venda.
A adjudicação compulsória é uma ação judicial para obter a transferência do imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça possui a Súmula 239, que estabelece que o direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
SÚMULA 239 DO STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
O STJ, em Ação Declaratório de Prescrição cumulada com pedido de Adjudicação Compulsória de promessa de compra e venda de bem imóvel, evocando o referido artigo 1.418 do Código Civil julgou que “se após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado.
A seguir a EMENTA desse julgado:
RECURSO ESPECIAL Nº 2207433 - SP (2024/0211153-5) : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/05/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes. 6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso especial conhecido e não provido.
ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA, por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe negar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Humberto Martins (Presidente), Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Brasília, 03 de junho de 2025.
Em vista do exposto, o pedido de adjudicação compulsória tem como pressuposto imprescindível a quitação integral do valor avençado e cumprimento das obrigações contratuais pelo comprador, sub pena de ser indeferido.
___________________
Para mais publicações do autor, acesse o link:
https://clubedeautores.com.br/livros/autores/marco-aurelio-bicalho-de-abreu-chagas
As opiniões expostas neste artigo não refletem necessariamente a opinião do Ibijus
Sobre o autor
Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
Advogado militante no Foro em Geral e nos Tribunais Superiores com mais de 40 anos de experiência. Assessor Jurídico na Associação Comercial e Empresarial de Minas - ACMinas desde 1980. Sócio Fundador do CUNHA PEREIRA & ABREU CHAGAS - Advogados Associados desde 1976. Consultor Home Office. Tributarista. Autor de vários livros na área. tributária. Conferencista. Professor.
Cursos relacionados
Expert em recuperação tributária 3.0
Método prático para advogar com recuperação judicial e administrativa de tributos
Advogando na Lei do superendividamento
Entenda na prática como atuar e conquistar clientes e honorários!
Planejamento patrimonial e sucessório para advogados
Método prático para advogar com planejamento nas relações familiares e sucessórias e transformar a sua advocacia
Mais artigos de Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
- Crédito presumido de ICMS - Base de cálculo do IRPJ e da CSLL
- Redução de juros abusivos e impenhorabilidade de bens essenciais da empresa
- Prazo para sanar vício do produto - Dano moral
- Procurações - Prazo de validade
- Cobrança de Juros Abusiva - Lei de Usura
- Seguro-Garantia - Substituição da Penhora
- O depósito judicial não afasta a incidência de juros e correção monetária
- Credor Fiduciário - Responsabilidade pelo IPTU
- Defeito no Produto - Reparação de Danos Materiais
- O teto da multa cominatória (Astreinte)
- Ver todos...