Adjudicação compulsória - Quitação total do valor
Por Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas em 23/07/2025 | Direito Civil | Comentários: 0
Tags: Adjudicação Compulsória, valor contratual, contrato de promessa de compra e venda, ação, cumprimento da obrigação contratual, Direito, pagamento, Código Civil.
A adjudicação compulsória está prevista no artigo 1.418 do Código Civil e consiste num direto do promitente comprador, na hipótese do promitente vendedor se recusar a outorgar a escritura definitiva após o cumprimento integral das obrigações pelo comprador, podendo o interessado requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O Título IX do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) dispõe sobre o Direito do Promitente Comprador.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
É, portanto, a adjudicação uma garantia para o comprador que cumpre todas as obrigações contratuais assumidas e dessa forma obter a transferência definitiva da propriedade do imóvel, objeto do contrato de promessa de compra e venda.
A adjudicação compulsória é uma ação judicial para obter a transferência do imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça possui a Súmula 239, que estabelece que o direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
SÚMULA 239 DO STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
O STJ, em Ação Declaratório de Prescrição cumulada com pedido de Adjudicação Compulsória de promessa de compra e venda de bem imóvel, evocando o referido artigo 1.418 do Código Civil julgou que “se após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado.
A seguir a EMENTA desse julgado:
RECURSO ESPECIAL Nº 2207433 - SP (2024/0211153-5) : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/05/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes. 6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso especial conhecido e não provido.
ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA, por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe negar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Humberto Martins (Presidente), Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Brasília, 03 de junho de 2025.
Em vista do exposto, o pedido de adjudicação compulsória tem como pressuposto imprescindível a quitação integral do valor avençado e cumprimento das obrigações contratuais pelo comprador, sub pena de ser indeferido.
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Sobre o autor
Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
Advogado militante no Foro em Geral e nos Tribunais Superiores com mais de 40 anos de experiência. Assessor Jurídico na Associação Comercial e Empresarial de Minas - ACMinas desde 1980. Sócio Fundador do CUNHA PEREIRA & ABREU CHAGAS - Advogados Associados desde 1976. Consultor Home Office. Tributarista. Autor de vários livros na área. tributária. Conferencista. Professor.
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