A Multipropriedade e o Processo Civil

Um ensaio sobre a aplicação das regras processuais


Por Paula Veit Quinan em 27/09/2019 | Comentários: 0

Com a regulamentação da multipropriedade imobiliária, os desafios enfrentados nos casos em que ela se configurava antes mesmo da lei n° 13.777 de 2018, passam a se estabilizar com a concretização acelerada de negócios imobiliários desta natureza.

No aspecto da problemática contenciosa, surgem dúvidas que num primeiro momento soam espetaculares; contudo, emprestando conceitos e soluções técnicas utilizadas para institutos que convergem com um ou mais aspectos da multipropriedade, notável o operador do direito dispõe de ferramentas suficientes para tratar processualmente do assunto, em sua completude, não se vislumbrando a necessidade de adequações das normas instrumentais.

A unidade periódica ou timesharing, que equivale a uma fração de tempo adquirida pelo condômino multiproprietário na condição de pessoa física ou jurídica, integra o condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel, urbano ou rural, se torna titular do fracionamento temporal estabelecido e que será fruído de modo exclusivo, por cada um deles, sobre a totalidade do bem.

O regime jurídico da multiproriedade imobiliária é adotado por força de vontade comum, concretizando a autonomia da vontade e a liberdade de contratar, através do qual se instaura um condomínio de unidades periódicas num determinado imóvel-base, mantendo-se o direito real na propriedade que, através de uma abstração jurídica, se revela sobre as parcelas do tempo estabelecidas entre os condôminos multiproprietários.

A ficção jurídica se impõe para atender a necessidade de parcelar em períodos de tempo um bem imóvel, atendendo um vínculo jurídico de aproveitamento econômico, social e funcional.

Portanto, se torna singela a compreensão da multipropriedade quando imaginada, grosso modo, do ponto de vista condominial edilício como ordinariamente conhecido, haja vista que, ao invés de unidades imobiliárias, têm-se as unidades periódicas que compõem um condomínio peculiar, consoante chancelado pela doutrina especializada ao mencionar que foi “acertadamente regulada como unidade autônoma, delimitada no tempo e no espaço, inseria no regime de condomínio especial”[1].

 

O Condomínio Multiproprietário e a Capacidade Processual

O condomínio multiproprietário é sujeito de direitos e obrigações. É sujeito de direito desprovido de personalidade jurídica ou sujeito despersonalizado passível de figurar como parte em processos judiciais.

A multipropriedade global propriamente dita, em vista de sua natureza condominial despersonalizada, responderá sempre através do seu representante legal, que foi concebido pela figura do administrador, assim nomeado através da convenção de condomínio; a exemplo, comparativamente, do que ocorre com o síndico nos condomínios edilícios.

No momento da sua instituição, o condomínio multiproprietário poderá receber um nome identificador, que facilitará a sua descrição em situações diversas, incluindo ações judiciais em que figurar como parte.

Como não há qualquer restrição legal nesse sentido, poder-se-ia identificá-lo por meio de qualquer nomenclatura, que a título exemplificativo ora apresenta o “Condomínio em Multipropriedade Olimpíadas 134”.

O parcelamento temporal da unidade imobiliária sub-roga os multiproprietários em todas as obrigações advindas do imóvel-base na respectiva fração ideal que lhe couber, sendo autorizado ao condomínio acioná-los sempre que houver necessidade de cobrar pelas responsabilidades advindas dessas unidades periódicas em si, sendo estes os sujeitos processuais capazes e legítimos a figurarem nos polos de quaisquer ações judiciais para tal fim.

Correspondendo a um imóvel indivisível, que sequer se sujeita a ação de divisão ou extinção condominial, incompatível com a sua natureza estrutural, o mais plausível é que as obrigações contraídas em prol das unidades periódicas poderão ser cobradas do próprio condomínio multiproprietário que, por sua vez, poderá denunciar à lide o multiproprietário responsável pela obrigação descumprida, a fim de exercer o direito de regresso nos próprios autos.

Em tais hipóteses o condomínio poderá até mesmo indicar à penhora a fração temporal que cabe ao multiproprietário inadimplente no seio do imóvel-base.        

 

Execução e Penhora da Multipropriedade

À luz do que ocorre com as unidades imobiliárias em condomínio edilício, as unidades periódicas neste regime de condomínio especial estão sujeitas à constrição judicial nas ações em que se exige o cumprimento das obrigações pessoais ou condominiais inadimplidas por qualquer multiproprietário.

O procedimento processual nestes casos se submete às regras gerais do processo executivo.

Então, se porventura houver algum impedimento ou impenhorabilidade legal recaindo na unidade periódica pretendida pelo credor, a proteção legislativa operar-se-á de modo sui generis, a exemplo da proteção familiar estabelecida através da lei n° 8.009 de 1990, que para os multiproprietários será configurada de maneira excepcional, mediante robusta demonstração de uma peculiar utilização da fração periódica, por algum motivo que configure a proteção da lei.

Hipoteticamente, poder-se-ia imaginar uma situação em que o multiproprietário tenha adquirido unidade periódica para fruir do imóvel-base em determinados meses do ano, destinadas ao cumprimento de um objetivo eminentemente familiar; a exemplo de um genitor que trabalhe ou resida noutro país e, periodicamente, resida com os seus filhos que vivem no Brasil, com o intuito de exercer o direito legal de convivência.

Em tese, portanto, seria defensável a configuração de fração periódica familiar em multipropriedade que consequentemente estaria protegida pelo manto da impenhorabilidade prevista para o bem de família.

Em sendo assim, a constrição patrimonial da multipropriedade, sendo ela judicial ou extrajudicial, acautelatória ou satisfativa, apenas recairá sobre o direito real de propriedade exercido sobre a unidade periódica de determinado multiproprietário, não afeando o todo condominial.

Antes mesmo do advento legislativo da multipropriedade  estava assentado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consoante estabelecido no Recurso Especial n° 1.546.165/SP, “insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos”[2].

As obrigações assumidas pelos multiproprietários, sejam a quais títulos forem, não afetarão o imóvel-base ou os bens que o guarnecem, exatamente porque corresponde a um bem de natureza indivisível por expressa regulamentação trazida na lei especial, que incluiu o artigo 1.358-D e incisos ao Código Civil.

 

[1] TEPEDINO, Gustavo. A multipropriedade e a retomada do mercado imobiliário. Disponível em: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/669186421/a-multipropriedade-e-a-retomada-do-mercado-imobiliario. Publicado em 30 de janeiro de 2019. Acesso em: 11.08.2019.

[2] STJ, Recurso Especial 1546155/SP. Terceira Turma. Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgado em 26.04.2016. Publicado em 06.09.2016.

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Sobre o autor

Paula Veit Quinan

Mais de 15 anos de carreira desenvolvidos no contencioso através da atuação consistente no judiciário dos estados do Rio de Janeiro, Rondônia, Goiás e São Paulo; com base em docência universitária; e gestão de pessoas e equipes, resultando na aquisição de forte habilidade em orientação, treinamento e capacitação de profissionais, além de rico repertório técnico, de conteúdo e pesquisa para definição de estratégias, produção, revisão e direcionamento no desenvolvimento de teses e linhas de defesa. Atuação em escritório próprio com clientes e casos em todo o Brasil, possibilitando o desenvolvimento de habilidades administrativas e gerenciais, aplicadas mais recentemente na carreira executiva desempenhada em escritórios de advocacia em São Paulo; atualmente no escritório Negrão Ferrari Advogados, com escopo preponderante no direito e mercado imobiliários. Por fim, assumindo papéis altamente estratégicos, onde são colocados em prática o conjunto de atributos construídos para elevar, juntamente com a equipe, os níveis operacionais, qualidade dos entregáveis e direcionamento para resultados superiores aos esperados conforme o histórico de performance registrado. • Foco em excelência operacional; • Gestão de pessoas; • Crescimento pessoal e profissional; • Entrega de resultados; • Interlocução e atendimento aos clientes; • Participação e estruturação de grupo de estudos e pesquisas; • Integrante do comitê de marketing; • Orientação para performance; • Engajamento e conscientização social e trabalho voluntário.


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